"Au fil des ans, j'ai vu plus de gens réussir grâce à la bourse que grâce à l'immobilier”
-Peter Lynch
Au début des années 1950, Charlie Munger – le futur partenaire de Warren Buffett – a découvert l’investissement parfait :
Un petit bâtiment dans le centre de Détroit a un prix très avantageux.
Pour lui, c'est une énorme victoire :
Depuis qu’il est petit, il entend tout le monde vanter les avantages de l’immobilier pour bâtir sa fortune.
Et pour maximiser ses chances de réussite, il s’est même endetté pour devenir avocat en droit immobilier.
Sûr de son succès, il continue à investir dans d’autres propriétés au fil des ans…
Jusqu’à ce qu’il prenne une claque monumentale en 1959 lors de sa rencontre avec Warren Buffett.
Et alors que Buffett lui fait découvrir la Bourse et qu’il compare ses rendements avec les siens…
Munger arrête toutes ses opérations pour investir tout ce qu’il peut dans les marchés financiers :
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Parce qu’en seulement 9 ans depuis les débuts de Munger, le S&P 500 a fait +251,51%, soit près de 4x plus que ses rendements dans l’immobilier !
(les performances moyennes de l’immobilier sont de 6%/an).
Et de nos jours la tendance est loin de s’être inversée.
Même de 1980 à 2023, où l’immobilier a eu une croissance moyenne de 8,6%/an…
Le S&P 500 a fait +14% par an en moyenne sur la même période !
Surtout qu’il est 1 000 fois plus pratique :
- Tu peux te positionner dès 50€, sans avoir besoin de sommes astronomiques ou de prendre un crédit ;
- Tu n’as pas à chercher le bien parfait ni faire des calculs compliqués pour établir sa rentabilité en fonction des travaux des locataires etc… En un clic tu es positionné ;
- Tu as la garantie que sur le long terme la Bourse continuera de performer, contrairement à un bien qui peut perdre de sa valeur ou stagner ;
- Tu as une meilleure liquidité : tu peux vendre tes parts d’un ETF en quelques minutes, bon courage pour faire pareil avec un appartement ;
- Tu n’as pas de locataires, de travaux, d’impayés ou d'imprévus à gérer…
Et la liste est encore longue.
Surtout que même si l’on fait une simulation dans les meilleures conditions possibles, la Bourse reste largement gagnante :
Comme avec un appartement à Paris qui va gagner en valeur au fil du temps, que tu peux louer tout de suite, sans travaux ni dépense.
Dans cet exemple, tu payes 450 000€ pour le louer 1 200€/mois.
Soit un 36m2 dans le Centre au prix de fin 2023 de 12 630€ le m2.
(Ouais Paris ça douille 😭…)
Tu comptes le garder 20 ans (histoire de matcher le temps moyen d’un crédit pour ce genre de somme).
Si
l’on s’en réfère à l’augmentation du prix du m2 dans le Centre de 2003 à 2023, qui était de 158,81%...
Ton appartement vaudrait 1 164 645€ en 2043.
Quant au loyer perçu ?
288 000€ en admettant qu’il ait été loué non stop pendant toutes ces années.
Pas mal non ? Sur 20 ans tu as un
rendement de 222,81% pour un total de 1 452 642€.
Mais compare si tu avais placé cette argent en UN CLIC sur un ETF du S&P 500 :
Avec un taux très conservateur à 10,5% sur 20 ans…
Tu aurais eu un total de 3 314 805€ (avec 2 864 805€ d’intérêts) soit plus de 2x fois plus.
Quant à la fiscalité et autres frais ?
On va aller encore plus loin :
Je ne vais même pas compter les frais de notaire, d’agent immobilier ou de gestion… Ni même des 17,2% taxés sur chaque revenu locatif (ou 11% en régime BIC), ni des 19% sur la plus value…
Alors que je vais appliquer la flat taxe maximale (30%) pour un ETF et les frais de gestion de 0,04%.
Résultat ?
Même avec une fiscalité nulle pour l’immobilier (ce qui est impossible) et une fiscalité maximale pour la Bourse…
Tu aurais surperformé de +67,2% avec la Bourse pour un total de 2 428 845€ une fois que l’État s’est servi 😅.
(En une heure investie par mois).
Et si tu compares avec des investissements plus larges dans l’immobilier comme les REITS ?
(Les REITS, ou FPI en français pour fonds de placement immobilier, sont des entreprises qui achètent et gèrent des biens immobiliers. Tu peux acheter des parts, comme pour n’importe quelle entreprise en Bourse, et toucher des dividendes en fonction des performances).
Là aussi le S&P 500 bat parmis les plus grands REITS comme sur ces 5 dernières années
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(Avec un rendement 2x supérieur au meilleur des 5).
Quant à l’ETF le plus emblématique de l’immobilier, le Vanguard Real Estate ETF (VNQ) ? Même si tu prends en compte les dividendes, le S&P 500 est largement au-dessus : %
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Bien sûr, il existe maintenant de nouvelles solutions pour investir plus facilement dans l’immobilier.
(Comme la tokenisation mobilière, qui te permet d’être propriétaire d’une partie d’un bien dès 50$, et qui offre des rendements de 9 à
11%).
Mais peu importe par quel bout tu prends le problème, la Bourse est largement supérieure à l’immobilier.
Voilà pourquoi même des investisseurs de légende comme Charlie Munger, Warren Buffett et Ray Dalio ne se sont consacrés qu’à la Bourse même après avoir débuté dans l’immobilier.
Et comme le dit Peter Lynch :
"Au fil des ans, j'ai vu plus de gens réussir grâce à la bourse que grâce à l'immobilier”
(Je confirme !).
Donc ne te laisse pas aveugler par des croyances qui ne se basent sur rien de solide.
(Comme tous ceux qui crient sur tous les toits que “la pierre, il n’y a que ça de vrai !” 🙄).
Parce que si tu ne remets pas en question ce que tu crois savoir, tu reproduiras les mêmes erreurs que les autres et tu ne seras jamais libre.
Alors forme-toi, évalue toi-même tes opportunités, passe à l’action...
Et tu réussiras là où tous les autres ont échoué.
Bonne chance pour tes investissements !
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Jody Cavalie
J’aide les gens à devenir libres financièrement
Trader depuis 2008 |
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